第203章 崃山交投和明辉分社的见面会
作者:西廨七叔   边缘时光最新章节     
    明辉分社小会议室,led屏上是红色的会议名称:崃山交投与明辉集团蜀省分社项目合作见面会
    led屏前方的长条桌右边是明辉分社的几位高层。丁小川坐中间,苏易坐在丁小川的左侧,右侧是覃军,两边分别是明辉分社分管项目策划的副总和总经办主任,沈静坐在进门的位置。
    长条桌的左边,崃山交投的高总坐中间,右侧是于总,左侧是另一位副总。两边分别是集团运营总监和封控总监。一位秘书模样的年轻女子坐在沈静的对面。
    每人的前面放着名牌。
    会议由丁小川主持,项目由苏易主讲。
    上午休会的时候,苏易把项目介绍概况和实施方案介绍完,下午是讨论与提问。
    崃山交投高总首先提出疑问。
    “苏总,我有一个疑问。您在项目策划实施方案中,提出了终端前置的构思。这会不会让客户有我们在买空卖空的顾虑?”
    “如果完全没有实物,或者说样板房,客户会有这个顾虑。但如果有样板房可以参观,这种顾虑就会减少。而且,以私人定制的模式,更能满足客户的心理。”
    “苏总是要先建样板房?”小高问。
    “样板房已经有了。就是现在的茂林别院。”苏易随即在屏幕上播放茂林别院的照片和视频。
    这组照片和视频是苏易这几天拍摄和剪辑出来的,因为没有航拍器,鸟瞰图用的是效果图。其他都是实景实拍。
    “谢谢苏总的解答。”高总说完在本子上记着什么。
    “苏总,我也有个疑问。”于总跟着提问。
    “高总刚才讲了,客户的顾虑用样板房来消除。但我们自己却清楚地知道,苏总说的终端前置,实际上是没有真正的资金投入。用老百姓的话说,就是用他的骨头熬他的油。我想问苏总:在项目启动后,如果市场反响很微弱,甚至没有,这个项目是否还要继续推进?”
    不得不说,于总这个问题提得很尖锐,如果市场反响很微弱,那大家怎么下台?
    “于总这个问题提得很尖锐,也很现实。任何项目在没有投放市场之前,对市场的反应只能是分析和预判。我给大家看一组资料。”
    说完,苏易在电脑上调出一组数据。大家看着led屏幕。
    “这是国家统计局今年发布的一组投资分析数据。从数据上看,目前民间投资产品分为三大类。不动产投资、证券投资和经营性投资。不动产投资只指购买商品房,在房价上升中获取溢价,这类投资是民间投资的主流,在过去的十多年,不少这类投资者获得了丰厚的回报。”
    “但不动产投资资金需求量大,而且,现在,政府的出台了限购政策。所以,这类投资门槛比较高。而且,现在也有降温的趋势。”
    “第二类是证券投资。主要是股票和债券。这类投资虽然灵活,资金可大可小,但风险较不动产投资更高。炒股炒成股东被深度套牢的客户不在少数。”
    “接下来就是经营性投资。以众筹和集资为主要产品。产品开发和产品运营往往不是同一家机构,开发和运营脱节,难免有不少隐患。这类产品暴雷的不在少数。因负面消息太多,所以并不受市场的欢迎。”
    “那苏总策划的这个项目属于哪一类?”于总在苏易停顿的时候问。
    “具备以上三类投资的优质属性的经营性投资中的投资型置业。”苏易正视于总,虽然有点绕口,却说得不疾不徐。
    “但他不同于众筹和集资,因为,他是在满足客户某种需求的前提下,给了客户物业增值、经营收益,和资产变现的共同属性。”
    “首先,它具有实用性。久居城市的人,如果在城市买第二套房,基本不可能两套房换着住。因为没有差异性,住那套房的感觉都一样。而乡村别墅,会给人不同的体验感受。”
    苏易说到这里,在电脑上调出另一组数据。住房需求的塔形图,每个层级的客户群体和成交总量。在这个塔形图中,中产以上的客户群体,几乎都买了一套乡村别墅。
    不用苏易多言,这是锁定了目标客群。
    “其次,既我们把它定性为投资型置业,就避不开投资回报。这类物业不排除增值的可能,但我们给客户的回报不仅仅是对市场的升值的期待。因为漫长的期待会让客户没有耐心。产品本身需要具有经营属性。也就是,它是一个可以通过经营获利。”
    “公寓式酒店,民宿都属于这类投资产品。刚才我们谈到了城市第二套房,现在不少人也把自己闲置的房产给经营机构托管代营。但它的短板是同质化严重。为了争客户,只能相互恶性竞争(没多久就有了一个新词:内卷)。在营销上,除了广告,几乎不具备引流能力。”
    “那苏总在这个项目中,是靠什么来去同质化和引流?”崃山交投分管封控的副总插话提问。
    “首先,我们不是单纯的民居,是乡村别墅。和城市里套一套二的闲置房产有质的区别。这能有效去同质化。其次,明辉集团有自己的市场渠道和销售网络。”
    屏幕上跳转到一个明辉集团在全世界范围内的分支机构和网路图。
    “大家从这个图可以清晰地看到,明辉集团的触角分布世界各地。仅仅蜀省分社,一年的接待量就超过五百万人次。自带流量而不是二手客户。”
    “其次,明辉集团有能力以这个项目为核心,设计出全新的乡村度假产品。关键词是乡村旅游,微度假。引流的同时,开发周边市场。目标市场,周末休旅。”
    “最后,项目整体集开发和运营为一体。统筹规划,多元独立,形成产业链闭环。”
    “那还有一点,这个项目中,建设用地采用长租,修的这些房子连小产权都没有。客户会接受一个没有产权的房产吗?”提问的是坐在小高左侧,一直没怎么说话的那位副总。
    苏易看了看这位副总面前的名牌,然后说:“李总这个问题,是我们项目筹备小组在策划中需要解决的最大障碍。不动产的价值包含使用价值,变现能力和金融属性。在使用价值和变现能力上,我前面已经做过概略的解释。而我们的产品唯一欠缺的就是金融属性。也就是说,这个房子,不能在银行进行抵押贷款。在客户急需用钱的时候,无法靠抵押贷款变现。”
    小会议室的人都点着头,的确,银行不会接受一个没有产权的房子进行抵押贷款。
    “但我们设计了期间经营权买断来弥补这个欠缺。客户在继续用钱的时候,可以和托管机构协商,转让一定期限的经营权。预提未来一个期限内的经营收益。到期后,使用权和经营权归还原业主,而且不用还钱。”
    直到下午五点,见面会才正式结束。
    高总站起来边鼓掌边说:“感谢明辉集团蜀省分社的领导和苏总对项目的精彩解读,我们崃山交投将尽快整理合作方案报上级主管部门审批。我代表崃山交投,向丁总苏总和明辉分社的各位领导表态,崃山交投将以最大的诚意和努力,促进这个项目的合作!再次,对明辉分社的各位领导表示感谢,也欢迎各位到崃山交投考察指导!”
    最后,丁小川做了总结性发言:“感谢崃山市政府及崃山交投对我们工作的关注和支持。这个项目由苏总主导主持,我们将以书面委托的形式,授权苏总全权代表明辉蜀省分社,与崃山交投进行项目洽谈和相关文件的拟定。接下来,请崃山交投的领导对我们的酒店进行实地考察。”
    接下来,一行人驱车到了明辉分社自营的一家四星级酒店,对明辉分社的商务酒宴进行了实地考察。